דמי מפתח

Posted on: 07/19/06, 10:53:33

דמי מפתח - הארות והערות
מאת עופר מרגולין

זכויות וחובות
שווי הנכס

קניה ומכירה
אחזקה

מבוא
להבדיל מרישום בטאבו, ומבעלות על הנכס (דירה/חנות/עסק/משרד), המתגוררים בדמי מפתח רוכשים זכויות מסוימות על הרכוש, ולא את הבעלות בפועל.

בזכויות על הדירה בדמי מפתח ניתנות לקונה הזכויות מהדייר המוגן שהיה לפניו בדירה או מבעל הדירה. הן ניתנות לכל החיים, ובמקרים מסוימים אף מועברות הלאה.

זכויות וחובות
במקרה של פטירת הדייר המוגן יועברו הזכויות בנכס לבני משפחתו הקרובים במידה וגרו אתו, בתקופה מסוימת עד לפטירתו, בנו/בתו או בן/בת זוגו. החוק גם מתייחס לקרובים אחרים. לעיתים מגדירים זאת כטענת הציבור. הקרובים לבעל הזכויות צריכים לגור בדירה לפחות בחצי השנה שקדמו לפטירתו של הדייר.

הזכויות הנ"ל בדירה מוגדרות כזכויות מוגנות בנכס. לדייר מוגן/דייר בדמי מפתח מותר לגור בנכס כל ימי חייו ולהשתמש בדירה הנ"ל למטרת מגורים בלבד שלו ושל משפחתו ואין אפשרות להוציאו מהנכס. בתקופה זאת הדירה היא שלו לכל חייו אך אסור לו להשכירה לאחרים. אסור לעשות בה עסק, ואסור להעביר את הזכויות לאחר ללא הסכמת הבעלים.

לא יגורו בדירה אלא בעל הזכויות ובני משפחתו, והם ייהנו מזכויות הדומות לזכויות אלו שקנו בטאבו דירה וגרים בה, אבל במגבלות מסויימות: אסור להם, למשל, לבצע שינויים בדירה ללא אישור הבעלים. הכוונה לשינויים כמו: סגירת מרפסות/הריסת קירות/בניית קירות וחדרים. שינויים כמו צביעה/מיזוג/תריסים/חלונות/חיפויים וכו' מותרים וזאת במידה ונעשים שיפוצים לבניין כמו אינסטלציה/חשמל/שיפוץ חיצוני/ וכו'. חובת ההשתתפות בהוצאות הנ"ל חלה על בעל הנכס ועל הדייר המוגן, גם אם אין ההוצאות הנ"ל קשורות בדירתו ישירות. למשל זיפות גג למרות שהוא גר בקומת קרקע. לעיתים קרובות בעלי הנכסים מתנערים מחובתם זו על מנת לאלץ את הדייר לתחזק לבדו את הנכס ולטפל בבעיות הקשורות בבלאי, ובאחזקה שלו מתוך כוונה שבמקרים כאלו יאלץ הדייר לעזוב לבסוף את הנכס.

המערכת המשפטית, ולעיתים גם העירייה ומחלקת השימור, אינם יכולים לכפות על בעלי הבתים לבצע את השימור והשיפוץ הנחוץ על חשבונם. סחבת של שנים יוצרת מצב של בניינים מוזנחים.

העלות אף עולה כאשר העירייה מכריזה על המבנה כבניין לשימור, והשיפוץ צריך להיות בהתאם לבנייה המקורית לפני עשרות שנים, תוך שיחזור פריטים שכבר אינם בשוק, כגון: חלונות/מעקות/תבליטים/סורגים/מרפסות עגולות שקשה לבנותן/מעקות מיוחדים/חלקים שלמים שנעקרו או שנפלו/שונו/המחייבים בשחזור.

שווי הנכס
מחיריהם של נכסים בדמי מפתח (כלומר של זכויות בדמ"פ בדירה) זולים יחסית, והם מוערכים במחצית משוויה של דירה זהה בטאבו.

רבים בת"א ובערים גדולות אחרות עדיין מחפשים עסקאות דמ"פ בגלל הנימוק הכלכלי, ובשל החסכון מול תשלום שכ"ד על דירה בגודל דומה.

רבים גם מעדיפים לקנות דירה מרווחת בדמ"פ ולא דירה קטנה בטאבו, ובאותו המחיר, מה עוד שהדירות בדמ"פ הן לרוב דירות שנבנו מזמן - ושטחם של החדרים גדול יותר. יש מרפסות, תקרות גבוהות ומטבח נפרד.קיים ביקוש לדירות כאלה בפרט באזורים טובים של מרכז/לב/וצפון ת"א.

אחזקה
דייר מוגן או דייר ששילם בזמנו דמי מפתח, או שטוען ששילם: נמצא על פי חוזה מוגן בנכס. יוצא מכך שבחוזה הוא אמור לשלם דמי שכירות לבעלים אבל הם סמליים ונעים בין כמה עשרות לכמה מאות שקלים בחודש. כך נוצר אצל בעלי הנכס תסכול מתמשך.

בנוסף מחויב בעל הנכס לבצע שיפוצים ושינויים שנדרשים בתחזוקת הנכס, או להשתתף בעלות בהם למרות שאינו גר, משתמש, או מקלקל את הנכס. לעיתים אלו סכומים גדולים מאוד.

קניה ומכירה
בהתאם לחוק - במצב בו בעל הזכויות מעוניין למכור זכויותיו- יש עדיפות לבעל הדירה לקנות אותה לפני כל אדם אחר החפץ בה.

להלן התהליך: במידה והגיע אדם זר/לקוח, שמצאה חן בעיניו הדירה, יסכם את העניין עם הדייר המוגן. הדייר המוגן הרוצה למכור/לעזוב ישלח מכתב רשום לבעל הבית ובו סיכום העסקה: כלומר תצהיר שהדייר מעוניין למכור את זכויותיו בסכום מסויים. לבעל הבית תהיה עדיפות ראשונה והוא יכול להודיע שהוא עצמו מוכן, במחיר הנ"ל, לקנות את הזכויות מהדייר. זאת זכותו האלמנטרית לקנות לפני כל לדייר אחר.

בעל הבית יכול מאד להקשות על העסקה. הוא יכול לטעון שיש לו הסתייגויות מהמכירה בגלל סיבות כגון: הדייר החדש לא נראה לו, יש לו עבר פלילי או היה מאושפז, או משיקולים אחרים.

נטייתם של בעלי הבתים להקשות על הדייר המעוניין למכור ברורה: בסוף יגיע מצב שהדייר הרוצה לעזוב, ימכור את זכויותיו לבעל הבית, ובפחות משווין האמיתי. בעל הנכס יוכל למכור אותו בטאבו, או להכניס דייר מוגן חדש בדמ"פ מלאים. בכל מקרה ירוויח מכך אלפי עד עשרות אלפי דולרים כשהחוק לצדו.

חלק גדול ממחזיקי הזכויות הם קשישים העוברים לבתי אבות , או כאלה שמתקשים לעלות לקומות גבוהות ברגל. לעיתים הם לחוצים ואין להם למי להשאיר את הזכויות - הילדים פרשו מזמן לדירות משלהם עם משפחותיהם.

לפי החוק, במידה ונמכרו הזכויות בדירה בדמ"פ מתחלק הכסף שהתקבל בין בעל הבית/לדייר המוגן שמכר זכויותיו/לפי היחס הבא:
אם הדייר גר בדירה מעל חמש שנים: בעל הבית יקבל 40% מהכסף, והדייר 60%.
אם הדייר גר פחות מחמש שנים יקבל 2/3 מהכסף, ובעל הבית 1/3. במידה ושיפץ הדייר שעוזב את הדירה על חשבונו, לפי החוק העלות הזו אמורה להיות מופרדת מחשבון המכירה, אך בדרך כלל זה מופיע כחלק ממחיר הכולל של הזכויות והמכירה, ובעל הדירה נוגס גם בו 30%-40%.

בבית המשפט מונה שופט מיוחד שדן בבעיות הנוגעות לעסקאות בדמ"פ, וכן ישנם עו"ד המתמחים בנושא. הבעיות רבות והפתרונות מסובכים. בדרך כלל כשמתחיל בעל הנכס לגלות עניין בעסקה, השופט מנסה לשכנע את הדייר לקבל את הצעתו הכספית הנמוכה יחסית או להתפשר על מחיר ביניים.

לעיתים, כאשר מתחלפים הדיירים מנצל בעל הנכס את כוחו ומסכים לתנאי תצהיר המכירה, אך מעלה משמעותית את דמי השכירות המוגנים ששילם הדייר הקודם. הדבר דומה בעסקים מוגנים - אך בתחום זה, בשנים האחרונות, הוצאו עסקים רבים מהגנת השכירות הנמוכה והמוגנת, וכיום קפצו מחירי השכירות שהם משלמים לבעלי הנכס במאות אחוזים: מקצועות חופשיים כמו עו"ד/משרדי נסיעות/רו"ח ואחרים ששילמו פעם שכירות נמוכה משלמים היום דמי שכירות כמעט כאילו לא היו דיירים מוגנים כלל, אלא שוכרים. מצד שני אי אפשר לפנותם. החקיקה בשנים האחרונות מכוונת לכך שעסקים ישלמו שכירות תואמת המציאות.

גם בעת מכירת בניין שלם לצורכי יזמות נלקח העניין בחשבון בצורה משמעותית בהגבלות הפיתוח - הצמדות של רכוש משותף, בנייה חדשה, שיפוץ הקיים, פינוי ומכירה. דירות מוגנות נלקחות בחשבון בהערכת שווי הנכס שנמכר או נקנה, ובהערכת הפוטנציאל הטמון בו. במקרים רבים היחסים בין בעלי הבנין לדיירים מהווים מרכיב משמעותי בהערכת שווי העסקה.

תוכן הכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו לשם ביצוע או הימנעות מביצוע פעולה כלשהי.

עופר מרגולין
תיווך "עופר"
www.ofermargolin.co.il